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11. 被执行人购买的预售房产，能否进行查封、处置？

时间：2025-08-25 14:57:00 浏览：

导读：情景再现张三与李四是多年朋友，李四生意遇到资金缺口，张三慷慨借钱二百万元，后李四生意亏损，张三到期多次催要未偿还欠款，无奈张三将李

情景再现

张三与李四是多年朋友，李四生意遇到资金缺口，张三慷慨借钱二百万元，后李四生意亏损，张三到期多次催要未偿还欠款，无奈张三将李四告上法庭。法院判决李四在判决生效后十日内偿还全部欠款及利息。判决确定的履行期限到期后，李四依旧未给付欠款及利息，张三向法院申请强制执行。执行中经查询被执行人名下无房产、车辆、银行存款、公积金、证券等财产可供执行。后经多方打听，张三了解到李四在某开发商处购买了预售房产一套，法院对该预售房产能否予以查封、处置？

律师答疑

对于被执行人购买的预售房产，在未办理过户登记前，是属于第三人所有的财产，法院可以进行预查封，但不可以进行处置。但如果该预售房屋被执行人已经支付部分或者全部价款并实际占有，在申请执行人向第三人（开发商）支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的情形下，法院可以予以处置。依此，对于预售房产的处置只有在符合如下情形下方可进行：(1）被执行人已支付全部价款并实际占有；(2）被执行人支付部分价款并实际占有，且申请执行人已向开发商支付剩余价款或者开发商同意剩余价款从预售房产变价款中优先支付。因此，对于案例中被执行人李四购买的预售房产，如果满足上述情形即可进行处置。

法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

律师提示

对于预售房产原则上可以进行预查封，但要处置需满足如下条件：(1）被执行人已支付全部价款并实际占有；(2）被执行人支付部分价款并实际占有，且申请执行人已向开发商支付剩余价款或者开发商同意剩余价款从预售房产变价款中优先支付。