依据生效的法律文书，高某向法院申请强制执行，要求被执行人何某偿还其借款及利息。执行过程中，法院查封了何某名下房产，经调查了解，涉案房屋目前由侯某承担使用，在法院执行之前侯某与被执行人何某签订了三年的租赁合同，法院能否拍卖该房屋，侯某又当如何主张权利？
在执行中，只要被执行人未履行义务，对其名下的不动产，法院均可查封，不管其房产实际居住使用人是谁或者是否设立权利负担，均不影响法院查封。是否可以处分则需要视情况而定。本案中，涉案房屋由被执行人所有，法院依法可以进行拍卖。同时侯某可以提交相关证据材料，证明其于查封之前合法租赁涉案房屋，法院如经审查认可其租赁权，可以在拍卖公告中予以公示。 如果执行法院对侯某的租赁权未予认定，依据《最嘎公人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，本案中侯某可以提出执行异议，如法院经审查，确认租赁合同合法有效，侯某的异议请求可以得到支持，侯某可以在租赁期间内继续使用涉案房屋，拍卖成交后租赁期满前不向竞买人交付。
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十三条 对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。
对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。
第三人无偿借用被执行人的财产的，不受前款规定的限制。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
律师提示
如果已经与被执行人签订合法有效的租赁合同并如期支付租金，租赁权人在法院拍卖被执行人名下房屋时，可以向法院提出异议，主张在租赁期内阻止向受让人转移占有，也可以主张在拍卖过程中行使优先购买权，维护自身权利。但是，由于租赁权并不足以排除法院对被执行人名下房产的变价，故租赁权人主张中止对被执行人名下房产的拍卖的，法院不予支持。
